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易宪容:当前房地产市场仍然要以稳为上
来源:全景网 发布时间:2019-01-18 16:11

  随着接连两次中央政治局会议没有提及房地产市场,以及国内四大一线城市二手房价环比全部下降,及山东菏泽消新购住房限制转让措施,及盛传国家明年一月房地产市场有新政。在这个背景下,证券时报刊登文章表示,楼市终于变身实体经济了。

  其实,这十几年来,由于中国的房地产市场是一个政策市,房地产市场如何发展完全由政府的政策来左右。同时,国内房地产市场也是一种宏观经济调控工具,政府一旦感觉到经济增长下行的压力大,就可能通过刺激房地产市场来拉动经济。所以,这十几年来,房地产市场一起成为整个社会十分关注的大问题及热点问题。本来是很小的事情,只要整体社会都在关注,就成了大问题了。

  比如11月份国内四大一线城市二手房价环比全部下降问题。是的,从国家统计局的数据看,国内一线城市的二手房价11月份是同比下跌了,但其下跌的幅度都很十分有限,都是零点几,只是房价的波动而已,如果以2015年为基数,这四大城市北京、上海、广州、深圳的房价上涨分别是45%、38%、50%、51%,与此相比,那么这种环比下跌,根本上就没有多少意义。因为,这样的环比下跌,要让一线城市的房价回到理性,肯定是猴年马月的事情。

  还有,对于山东菏泽消新购住房限制转让措施,这样对房地产市场松绑本来就没有多少意义。就如我在出台这些政策时就指出的那样,地方政府出台这些政策目的就在于什么时候取消,该政策出台时早就包含在其取消的意义上了。否则地方政府根本不需要这种宣示。既然新购住房限制转让措施肯定会取消的,那么这项政策对购买住房决策的影响肯定是极小,绝大多数购买住房投机炒作者根本就不会把这项政策作为其是否进入市场依据。所以,该政策无论是出台还是取消对市场影响都是极小的,意义不是太大。

  还有,当前各地方政府各种行政性的购买政策或地方政府无所不用其极的行政性工具,就如2011年时出台的不少行政性限购政策一样,当2014年国内不少地方的房地产市场开始出现调整时,不少地方政府也很快地取消了当时各种限购政策,但这些行政性限购政策取消之后,市场反映仍然十分平静,所起到作用也十分有限,直到2015年央行的住房按揭贷款信贷政策重大调控,这一波房地产市场价格疯狂上涨才启动。所以,这些无所不用其极的行政性的调控政策即使全部松绑,由于出台时就作用不大,所以取消也无所谓。如果国内央行的住房按揭贷款的信贷政策不启动松绑,估计这些行政性调控政策取消能够起到作用都是十分有限的。

  对于楼市终于变身实体经济,如果这是样,当然是好事。但这不是说说而已。先得问问国家统计局同意吗?如果国家统计局同意房地产已经变成为实体经济了,在统计房地产业时把房地产作为实体经济,那么房价涨跌也必然会纳入消费价格指数,国内消费价格的指数的权重就得重新调整。如果国家统计局不管国际惯例这样做,那么房价涨跌就必然会计算在消费价格指数里。如果未来中国的房地产市场价格也如早几年那样快速飚升,那么中国的消费价格指数就得涨到天上去了。如果消费价格指数快速上涨,那么央行也得快速调整基准利率了。银行的利率全面上调,房地产市场的价格肯定会大跌。这是其一。

  其二,房地产是不是实体经济,并非说说而已,最为重要的是政府是不是通过税收政策(住房交易税、住房交易所得税、房地产税等)在事前、事中、事后对住房的投资及消费进行了严格区分。如果没有这样区分,许多人本来购买住房就是为了赚钱,事实上也是购买住房在赚钱,现在就凭报纸说说而已是实体经济,这是比较扯的谎言,无凭无据。当前中国房地产市场的问题就在于住房商品金融化,这个问题永远是中国房地产市场面临的难题。

  所以,当前市场流行说什么,地方政府出台希望出台什么样的房地产市场,这样都不是太重要,重要是如何保持当前房地产市场稳定,如果通过各种不当的言论来炒做新房地产政策出台,希望以此来图利,那么这对国内房地产市场未来发展肯定是不利的。(本文摘自作者博客)

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易宪容
原中国社科院金融发展室主任。
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